Prescripción, mecanismo para adquirir el dominio de un bien inmueble

En Colombia existen varias formas para adquirir el dominio de un bien inmueble, y estos son: la tradición, la accesión, la sucesión, la ocupación y la prescripción adquisitiva, y esta última se da cuando alguien ha poseído un bien por un tiempo determinado, pero este tiempo es diferente dependiendo de las circunstancias que rodean el caso concreto, veamos:


El artículo 762 del Código Civil define la posesión como que “es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él, El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”.

 

Dicha posesión puede darse de dos maneras:

 

- Regular 

- Irregular

 

La regular se da cuando existe un justo título y buena fe, a contrario censo, la posesión irregular aparece cuando no concurre ninguno de estos dos elementos. Es preciso señalar que no es poseedor, quien ocupe un bien a título de cuidandero, arrendatario, pues reconoce a otro como amo señor y dueño de dicho bien, no se puede confundir esa figura que se trata de la mera tenencia.

 

Respecto de la prescripción adquisitiva de dominio se han establecido diferentes requisitos de conformidad con el ánimo, y el tiempo de posesión, sin embargo es preciso hacer un breve recuento respecto de la prescripción y como ha mutado hasta como se entiende hoy día:

 

Inicialmente, el Código Civil (Ley 57 de 1887) en su artículo 2532 establecía: “el lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción, es de treinta años contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2530”, este término que redujo a veinte (20) años mediante el artículo 1º de la Ley 50 de 1936 y a diez (10) años de conformidad con los artículos 5° y 6° de la Ley 791 de 2002; por otra parte el artículo 4 de la Ley 4 de 1973, que modificó el artículo 12 de la Ley 200 de 1936, artículo aún vigente, establece una prescripción adquisitiva agraria que habla de cinco años.

 

Ahora bien, se tiene entonces, que para adquirir por posesión un predio la persona debe haber ejercido funciones de amo, señor y dueño del predio por un periodo igual o superior a 5 o 10 años, (después del año 2002), también cabe aclarar que este término de posesión puede sumarse con el de los poseedores anteriores, vamos a ejemplificarlo para una mayor comprensión:

 

Juan empezó a ejercer la posesión extraordinaria de un inmueble desde el año 2002, posteriormente le vende la posesión a Pedro en el año 2009 (07 años), y éste, a su vez, le vendió a María en el año 2011 (02 años), para el año 2015, María cuenta con 04 años de posesión, por lo que no cumple con el término de 10 años, sin embargo, la posesión fue transmitida desde el año 2002, lo que implicaría una suma de posesiones total de 13 años, de esta manera, María podría acceder al dominio del bien por la suma de posesiones ser superior a los 10 años.

 

Por otra parte, la prescripción adquisitiva agraria trata de un periodo de tiempo de 05 años de posesión, pero para esto, es preciso tener en cuenta varias condiciones que establece la Ley 4 de 1973:

 

- Que al momento de iniciar la posesión se tenga la convicción, de buena fe, que ese predio se trata de un bien baldío (que su propietario es el Estado) pues no muestra ningún tipo de construcción, trabajo sobre la tierra ni ninguna señal de tener propietario privado.

 

- Que el terreno no sea superior a las 15 hectáreas.

 

- Que se trabaje la tierra por un periodo no inferior a 5 años.

 

Al respecto en Sentencia del 24 de Febrero del año 2015 (SC6504-2015), la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, manifestó:

 

"La primera -la ordinaria-, necesita para su configuración de “posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren” (art. 2528 ejusdem), exigencias explicadas en los artículos 764 y 2529 del mismo ordenamiento jurídico, los que, en ese orden, establecen que “[s]e llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión” y que “[e]l tiempo necesario a la prescripción ordinaria es de tres años para los muebles, y de diez años para los bienes raíces”.

 

En cuanto hace a la segunda -la extraordinaria-, el artículo 2531 de la compilación legal a la que se viene haciendo referencia, fija las siguientes reglas: 

 

1ª) Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno; 

2ª) Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio. 

 

Pero la existencia de un título de mera tenencia, hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:

 

1ª) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos treinta años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción;

2ª) Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.

 

Por su parte, el artículo 2532 del Código Civil establecía que “[e]l lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción, es de treinta años contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2530”, término que redujo a veinte (20) años el artículo 1º de la Ley 50 de 1936 y a diez (10) años, los artículos 5° y 6° de la Ley 791 de 2002.

 

Es, por consiguiente, elemento común en ambos tipos de prescripción adquisitiva, la posesión, que “es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño” (art. 762, C.C.), precepto con base en el que, tanto la doctrina como la jurisprudencia, tienen decantado que son dos los elementos que la integran: uno material, el corpus, que es la subordinación de hecho de la cosa al sujeto; y el otro subjetivo, el animus, que es la convicción que debe existir en el poseedor, de que dicha tenencia material la ejercita como si fuera el propietario o el titular del respectivo derecho real sobre el bien, fenómeno que debe trascender al conocimiento de las demás personas, mediante la ejecución de una serie de actos apreciables por éstas, indicativos de ese convencimiento. 
 
2.    En tratándose de predios agrarios, desde la expedición de la Ley 200 de 1936, sin contrariar las premisas generales en precedencia advertidas, el legislador previó importantes variantes en cuanto hace a la adquisición de su dominio por prescripción, consignadas en el artículo 12 de dicho cuerpo legal, modificado luego por el 4º de la Ley 4ª de 1973, que era el imperante en el momento en que se inició el presente proceso, norma esta última del siguiente tenor:

El artículo 12 de la Ley 200 de 1936, quedará así: 

 

Establécese una prescripción adquisitiva del dominio en favor de quien, creyendo de buena fe que se trata de tierras baldías, posea en los términos del artículo 1º de esta Ley, durante cinco (5) años continuos, terrenos de propiedad privada no explotados por su dueño en la época de la ocupación, ni comprendidos dentro de las reservas de explotación, de acuerdo con lo dispuesto en el mismo artículo. 

 

Parágrafo. Esta prescripción no cubre sino el terreno aprovechado o cultivado con trabajos agrícolas, industriales o pecuarios y que se haya poseído quieta y pacíficamente durante los cinco (5) años continuos y se suspende en favor de los absolutamente incapaces y de los menores adultos. 

 

Como se aprecia, la prescripción adquisitiva agraria contemplada en el precepto que antecede ostenta naturaleza especial, pues está caracterizada por lo siguiente:

 

2.1.    Al inicio de la posesión, quien la ejerza, debe ingresar al predio con la creencia de buena fe de que el mismo es un terreno baldío, pese a que, en realidad, se trate de un inmueble de propiedad privada.​​
 

(...)

 

2.2.    Se trata de una posesión cualificada, como quiera que el artículo 1º de la Ley 200 de 1936, modificado por el 2º de la Ley 4ª de 1973, al que el precepto que se viene analizando remite, la concibe como “la explotación económica del suelo”, realizada mediante “hechos positivos” como “las plantaciones o sementeras, la ocupación con ganados y otros de igual significación económica”, por lo que “[el] cerramiento y la construcción de edificios no constituyen por sí solos pruebas de explotación económica pero sí pueden considerarse como elementos complementarios de ella”.

 

(...)

 

2.3.    La posesión, así entendida, debe ejercerse, como mínimo, “durante cinco (5) años continuos” y ser quieta y pacífica, precisiones que, en suma, traducen, que no debe haberse iniciado con violencia.​​

 

(...)

 

Lo hasta aquí expuesto, deja en claro que, en el ámbito sustancial, la usucapión de los predios agrarios está gobernada por un doble sistema, según que al inicio de la posesión se aprecien o no, en el correspondiente fundo, signos de haber sido explotado económicamente por particulares. 

 

De existir tales vestigios, el régimen aplicable será el del Código Civil y, por ende, la adquisición de su dominio procederá por prescripción ordinaria -justo título y posesión por  10  o  5  años,  según  que  el  régimen  aplicable  sea  el de la Ley 50 de 1936 o el de la Ley 791 de 2002- o extraordinaria -posesión por 20 o 10 años, conforme a lo antes dicho-. 

 

De no existir huellas de explotación económica anterior al comienzo de la posesión, el colono, al estimar que se trata de un terreno baldío, podrá acogerse a la prescripción agraria contemplada en el artículo 12 de la Ley 200 de 1936, modificado por el 4º de la Ley 4ª de 1973, caso en el cual operará en su favor la presunción de haber ingresado al predio con el convencimiento de que el bien tiene esa condición -de baldío-, y le corresponderá demostrar una posesión continua, quieta y pacífica por espacio de cinco años, mediante la realización de actos expresivos de explotación económica agrícola o pecuaria."
 

Lo anteriormente expuesto, respaldado en la Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, deja claras las formas y requisitos para adquirir la posesión de un inmueble por vía de prescripción.

 

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